از اجاره نشینی تا خرید واحد مسکونی-۱

بازدیدها: 133

۱- مقدمه

وقتی صحبت از مستاجری به میان می آید، در وحله اول  فکر اغلب افراد به اجاره واحد مسکونی سوق پیدا می کند چرا که اغلب افراد یا از دوران کودکی بابت اسکان خانوار والدینشان این دغدغه و تجربه را داشته اند یا از دوران نوجوانی و جوانی و جدی شدن مراحل تحصیل و وارد شدن به بازار کار و خصوصا پس از ازدواج، دغدغه این را داشته اند که چگونه از پس هزینه اجاره و ودیعه مسکن بر بیآیند؟ و اینکه نهایت چگونه صاحبخانه شوند؟ و البته به تبع عده ای هم بوده اند که با مسائل سرمایه گذاری در ساختمان و مسائل مرتبط با اجاره داری یا حتی هر دو مورد مواجه بوده اند.

 اما تنها خانوار ها نیستند که مستاجری را تجربه می کنند و تنها هم واحد های مسکونی  نیستند که به مورد اجاره گذارده می شوند. در واقع مغازه دار ها- صاحبان کارگاه های صنعتی کوچک و متوسط- حتی شرکتهای بزرگ- بانک ها- کشاورزان- باغ داران-  ادارات دولتی- احزاب و موارد دیگر هم ممکن است، کل املاک مورد نیاز خود یا بخشی از آن را اجاره نمایند.  طبیعی است با توجه به اهمیت این مسئله وبسایت اکونوایزر که هدف خود را کمک به خانوارها، سرمایه گذاران انفرادی و بنگاه های خرد، کوچک و متوسط قرار داده است، در مطالعات، مقالات و محصولات مشاوره ای خود، مسئله خانه دار شدن و اجاره را مورد توجه قرار دهد. 

البته همانطور که احتمال زیاد می دانید، تنها نوع قراردادهای تملک دارایی ثابت نیز اجاره و خرید نیستند بلکه انواع مختلفی از قرار دادهای تملک دارایی ثابت وجود دارند که می شود، گفت دو مورد خرید و اجاره موارد حدی و البته  شناخته شده این نوع قرارداد ها می باشند. از طرف دیگر انواع قراردادهای فوق هم صرفاً محدود به دارایی های ملکی نیست بلکه دارایی های ثابت دیگر نظیر ماشین آلات- مبلمان- دکوراسیون- برخی انواع حق کسب و کار- برخی انواع مجوز و موارد دیگر هم ممکن است به معرض اجاره، فروش یا سایر قراردادهای تجاری گذارده شوند. قراردادهای اجاره به شرط تملیک، قراردادهای رهنی، قرارداد سرقفلی، قراردادهای سرمایه گذاری و بهره برداری، قرارداد مساقات و موارد متعدد دیگر نیز وجود دارند که می توان از آنها استفاده کرد.

اما تفاوتی که بین تصمیم برای خرید یا اجاره واحد مسکونی و خرید- اجاره سایر واحد ها وجود دارد، این است که بحث مالکیت واحد مسکونی یک مالکیتی است که با موضوع رفاه اجتماعی در ارتباط است در حالی که سایر موارد با مباحث توسعه اقتصادی، سرمایه گذاری و بهره وری و نظایر آن در ارتباط است. ضمناً مورد تملک واحد مسکونی مورد نیاز همه افراد بشر و خانوارهاست؛ در حالی که در سایر موارد فقط بخش هایی از جامعه درگیر هستند.

در این مقاله بر آن نیستیم که به انواع این قراردادها بپردازیم و به کاربرد و اثربخشی و تناسب و مزیت ها و معایب آن بپردازیم زیرا تمرکز این مقاله بیشتر روی مسئله اجاره واحد مسکونی است و حسب نیاز ممکن است گریزی به موارد دیگر زده شود بنابراین بیشتر از دید اقتصاد خانوار وارد موضوعات رهن، اجاره و خرید و فروش واحد مسکونی خواهیم شد. بحث مسائل ساخت و ساز به مقالات دیگر اکونوایزر سپرده می شود.

مطالبی که در این مقاله ذکر می شود می تواند هم برای افراد و خانوارها در مراحل صاحبخانه شدن و اجاره نشینی آنها کمک باشد، و هم برای کسانی که به بحث مسکن به عنوان یک نوع پس انداز و سرمایه گذاری نگاه می کنند.

۲- ارزیابی تصمیم خرید، رهن یا اجاره واحد مسکونی از نظر مالی

اول از همه می خواهیم خرید یا  رهن و یا اجاره واحد مسکونی را به عنوان یک پروژه سرمایه گذاری ارزیابی کنیم. به عبارتی می خواهیم «Feasibility Study» پروژه های خرید- رهن- اجاره – یا نهایت رهن و اجاره را انجام دهیم. سپس به بحث برنامه تامین مالی و مراحل سرمایه گذاری خواهیم پرداخت. سوالات مطرح در این بخش این چنین خواهند بود:

خرید واحد مسکونی چقدر به نفع خانوار است؟

اجاره واحد مسکونی چقدر سود دارد؟

رهن یک واحد مسکونی چقدر توجیه مالی دارد؟

رهیافت اول ما برای این ارزیابی، رهیافت مالی سرمایه گذاری خواهد بود. به عبارت دقیق تر می خواهیم از نظر مالی ارزیابی کنیم، چقدر مصلحت است که یک واحد مسکونی را بخریم؟ و یا اجاره واحد مسکونی چقدر برای ما منفعت خواهد داشت؟

برای این کار ما نیاز به برخی شاخص ها خواهیم داشت. یکی از شاخص های مورد استفاده در سطح جهانی شاخص ترولیا (Trulia Index) است که گاهی آن را با TI هم نشان می دهند. محاسبه این شاخص بسیار ساده و راحت است و این یک مزیت برای آن محسوب می شود چرا که توسط همه فعالان بازار مسکن که فقط با چهار عمل اساسی آشنایی داشته باشند قابل محاسبه و درک است. شاخص ترولیا برابر نسبت میانگین قیمت خرید و فروش یک واحد مسکونی  همگن (یا هر دارایی ثابت دیگر) در یک منطقه به میانگین مبلغ اجاره سالیانه همگن و مشابه آن می باشد. تنها مورد پیچیدگی این فرمول عبارت میانگین واحد مسکونی همگن و مشابه می باشد که با کمی توضیح و مثال کامل روشن خواهد شد. فرض کنید میانگین  قیمت فروش یک واحد آپارتمان دو خوابه ۸۰-۹۰ متری با امکانات استاندارد (دارای امکانات ضروری پارکینگ- انباری- آب و برق و گاز و تلفن- سرمایش و گرمایش … و بدون امکانات لوکس نظیر آمفی تئاتر، سونا و جکوزی، سرویس بهداشتی اضافی و …) با نورگیر و دسترسی مناسب در منطقه شش تهران یک میلیارد تومان باشد و مبلغ ودیعه ۱۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهیانه نیز ۳ میلیون تومان باشد؛ آنگاه بدیهی است که بر اساس عرف نرخ تبدیل کنونی، اجاره ماهیانه این واحد در واقع ماهی ۶ میلیون تومان است پس اجاره سالیانه  معادل ۷۲ میلیون تومان خواهد شد لذا شاخص ترولیا برابر خواهد بود با ۱۳٫۸۸ یا تقریبا ۱۴ می شود.

برای تکیمل اطلاعات خود در این زمینه در قسمت دوم این مقاله با ما همراه باشید